La Rénovation performante en copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Un bâtiment collectif composé de parties privatives (logements) et de parties communes :

• Au moins 2 propriétaires
• Les formes de bâtiments peuvent être très diverses : grande maison divisée, bâti en centre-ville ancien, immeuble de grande taille…

Un cadre juridique et règlementaire

«Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune, lesquelles sont indissociables.»

Parties communes / parties privatives ?

Il est très important de différentier les parties communes et les parties privatives d’un ensemble en copropriété, cela permet de déterminer si l’entreprise a le droit d’intervenir, qui va payer les travaux, et quels accords il faudra demander.

Parties privatives

Elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire :

• Parquets, dallages et autres revêtements de sol
• Plafonds
• Cloisons intérieures (hors murs porteurs)
• Portes intérieures

Parties communes

Il s’agit de la propriété de tous les copropriétaires, elles sont destinées à l’usage collectif :

• Toiture, charpente, murs
• Ascenseurs, escaliers, couloirs
• Entrées, jardins
• Planchers, fondations
• Chauffage collectif
• Canalisations, tuyauterie
• Vide-ordures, local poubelle, local vélos

Ces exemples restent indicatifs : sur le plan juridique, c’est le règlement de copropriété (RCP) qui détermine ce qui est commun et ce qui est privatif !

DPE collectif / Audit en copropriété

Depuis le 1er janvier 2025 le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots. Il sera obligatoire pour les copropriétés d’au maximum 50 lots à partir du 1^er janvier 2026.

Depuis le 1er juillet 2025 une nouvelle version de l’audit énergétique est en vigueur, cet audit doit être réalisé par des auditeurs qualifiés dans le traitement de logement collectif (qualification OPQIBI 1905, LNE, AFNOR) ou par des architectes formés au traitement des logements collectifs. L’audit devra respecter les mêmes exigences que l’audit réalisé pour une rénovation d’ampleur en logement individuel, exigences elles-mêmes alignées sur celles de l’audit réglementaire. Il devra en particulier être réalisé avec la méthode de calcul du DPE (3CL DPE2021). En revanche, il pourra comporter un seul scénario, correspondant aux travaux réalisés. L’auditeur n’est donc pas tenu de réaliser des scénarios obligatoires de rénovation performante comme c’est le cas en maison individuelle.

Rénovation performante en copropriété

Des enjeux importants !

✓ Maintien en bon état du bâti : clos et couvert, structure, accès au bâtiment, parties communes, extérieurs…
✓ Mises aux normes règlementaires : électricité, conduites de gaz, sécurité incendie, plomb et amiante
✓ Confort d’usage du bâtiment : cheminements, accessibilité, éclairage, esthétisme, …

Les bénéfices pour les copropriétaires :

✓ Confort thermique en hiver comme en été
✓ Diminution de votre facture d’énergie : Selon l’ampleur du projet, 25% à 60% d’économie de chauffage
✓ Valorisation du bien immobilier (valeur verte) : un investissement dans la rénovation facilitera la vente et la location des logements
✓ Réduction des émissions de CO₂ :lutte contre le dérèglement climatique et participations à l’amélioration de la qualité de l’air

Les travaux de rénovation globale en copropriété concernent les parties communes (isolation de la toiture et des murs, changement du système de chauffage, installation d’une ventilation) et les parties privatives déclarées d’intérêt collectif d’une copropriété, comme les fenêtres.

Isolation des murs

Changement des menuiseries

Amélioration de la ventilation

Isolation des toitures

Isolation des planchers bas

Chauffage et eau chaude sanitaire

Vous souhaitez travailler avec une copropriété dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ? Vous pouvez consulter et transmettre la plaquette du réseau FAIRE (librairie ADEME) :

Pour accéder au marché de la rénovation en copropriété, consultez le guide destiné aux entreprises du bâtiment de la CAPEB (contient des liens utiles et des ressources sur le travail en copropriété) :

Travaux de rénovation thermique : quelles obligations ?

La loi de « Transition Énergétique pour la Croissance Verte » a introduit depuis le 1^er janvier 2017, l’obligation de réaliser des travaux de rénovation thermique en cas de travaux importants de ravalement de façade ou de réfection de toiture. On parle généralement de « travaux embarqués ».

L’opportunité de mutualiser les coûts et les gênes du chantier (installation, dossier administratif, gestion des déchets…) tout en améliorant la performance énergétique de son bâti ne se répète que tous les 10 à 20 ans… Il est donc important d’informer et encourager les copropriétés pour optimiser leur budget et leur temps pour permettre de réduire les dépenses énergétiques du bâti.

Qui est concerné ?

Toutes les copropriétés sont concernées par les travaux embarqués d’isolation. Des dérogations existent pour certains bâtiment (sans chauffage, construction provisoire, lieux de culte, monuments historiques …)

Quels travaux ?

Ravalement de façade

L’obligation d’embarquer l’isolation thermique des parois ravalées concerne les bâtiments réalisant un ravalement important, c’est-à-dire la réfection de l’enduit existant ou le remplacement d’un parement concernant au moins 50% de la surface de la façade (hors ouverture).
Des dérogations peuvent exister pour les façades comportant des matériaux sensibles à l’humidité (pierre, terre crue …)
L’obligation ne concerne pas les travaux d’entretien se limitant au nettoyage, à la réparation et à la mise en peinture des façades.

Réfection de toiture

De la même manière que pour les façades, une réfection de la toiture doit intégrer une isolation thermique si cette réfection couvre plus de 50% de la toiture.
L’obligation ne concerne pas les travaux de nettoyage, de démoussage et / ou d’imperméabilisation de toiture car ces travaux ne sont pas considérés comme une réfection de toiture.

Quelles dérogations à cette obligation d’isolation ?

• Contraintes techniques si les travaux entraînent un risque de dégradation du bâti
• Contraintes juridiques si le projet n’est pas compatible avec les règles d’urbanisme
• Contraintes architecturales si les travaux altèrent la qualité architecturale du bâtiment
• Contraintes économiques si le projet n’est pas rentable

Les accompagnements des copropriétés en Isère

Les copropriétés peuvent bénéficier de dispositifs d’accompagnement et de plusieurs aides financières nationales et locales.

AGEDEN : accompagnement des copropriétés hors métropole Grenobloise

Des conseillers.ères répondent aux questions qu’il s’agisse de questions techniques, règlementaires, organisationnelles, ou bien encore sur les aides financières.

Dans le cas de travaux de rénovation énergétique en parties communes, et suite à un premier échange téléphonique, l’AGEDEN pourra proposer à la Copropriété un rendez-vous avec un.e conseiller.ère.

Vous travaillez avec une copropriété située sur le territoire de l’Isère (hors Métropole de Grenoble) ? Vous pouvez transmettre la plaquette de l’accompagnement proposé par l’AGEDEN :

Copropriétés sur le territoire de la Métropole de Grenoble : ALEC et Mur Mur Copropriétés

Dans le cadre du Service public de conseil en énergie de la Métropole, l’ALEC accompagne les copropriétés dans leur projet de rénovation. Quel que soit le type de rénovation envisagée (partielle ou globale), l’équipe conseille et accompagne les copropriétaires dans leur projet de rénovation énergétique. Un conseiller ou une conseillère de l’ALEC répondra à vos questions ou vous accompagnera sur le long terme jusqu’à la réalisation des travaux.

10 000 logements ont été rénovées depuis 2010, soit 235 copropriétés sur le territoire de la métropole.

Mur Mur est un dispositif métropolitain dédié à la rénovation des logements (maisons et copropriété). Il intègre un accompagnement par l’ALEC et des aides financières, cumulables avec les aides nationales MaPrimeRénov’.