Assemblée générale : quelles sont les règles de vote en copropriété ?
Assemblée générale : quelles sont les règles de vote en copropriété ?
L’assemblée générale est le moment où les copropriétaires prennent les décisions importantes concernant la gestion, l’entretien et les travaux de leur résidence. Mais toutes les décisions ne se votent pas de la même manière. Selon leur importance, la loi prévoit plusieurs règles de majorité.
La majorité simple (article 24)
Il s’agit de la majorité la plus couramment utilisée. Les décisions sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Exemples :
- Décision d’engager le diagnostique technique global de l’immeuble et son mode de réalisation
- Mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)
- Modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par la loi, notamment les travaux préparatoires à l’individualisation des frais de chauffage lorsque celle-ci est légalement obligatoire, ainsi que la présentation des devis correspondants.
La majorité absolue (article 25)
Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Exemples :
- Décision d’augmenter le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux en l’absence de plan pluriannuel de travaux
- Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives)
- Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
- Installation de compteurs d’eau froide divisionnaire
Note : Si le vote n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins 1/3 des voix du syndicat, un second vote peut avoir lieu immédiatement dans la même séance, à la majorité simple.
La double majorité (article 26)
Les décisions les plus importantes nécessitent une double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de l’ensemble de la copropriété.
Cette règle concerne notamment certaines opérations ayant un impact important sur la copropriété, comme certains actes de disposition ou des travaux de transformation majeurs.
Exemple : Passage du chauffage collectif au chauffage individuel justifié par un gain de performances énergétiques démontré, ou une installation vétuste.
L’unanimité
Certaines décisions exceptionnelles doivent être approuvées par l’ensemble des copropriétaires.
C’est notamment le cas lorsqu’une décision porte atteinte aux droits de propriété ou modifie profondément les conditions de jouissance des parties privatives ou communes.
Exemple : Passage du chauffage collectif au chauffage individuel sans justification.
À retenir
- Article 24 : majorité simple pour les décisions de gestion courante
- Article 25 : majorité absolue pour les décisions importantes : les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont globalement dans la 25.
- Article 26 : double majorité pour les décisions structurantes
- Unanimité : pour les décisions les plus exceptionnelles affectant les droits des copropriétaires
