Petites copros : pourquoi se structurer ?

À deux, trois ou quelques copropriétaires, on mise souvent sur la confiance et l’informel pour gérer le quotidien. Ce fonctionnement peut sembler suffisant tant que tout va bien et que les décisions sont simples. Mais dès qu’il y a de plus gros enjeux ou que des désaccords apparaissent, ses limites se font rapidement sentir. L’absence de règles claires peut alors fragiliser à la fois la gestion de l’immeuble et les relations entre voisins. Mettre en place une structuration juridique adaptée permet justement de sécuriser les décisions, tout en préservant un climat serein au sein de la copropriété.

Qu’est ce qu’une « petite copro » ?

Pour commencer, nous allons donner une définition juridique de la copropriété :

« Une copropriété est un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »

Source : legifrance.gouv.fr

A partir de 2 logements détenus chacun par 2 personnes ou entités différentes, le ou les bâtiments sont considérés comme une copropriété. De ce fait, la copropriété est soumise à la loi du 10 juillet 1965, qui structure juridiquement la copropriété

Aujourd’hui, beaucoup de petites copropriétés n’ont pas de structuration car considéré inutile ou trop chronophage. Pourtant il est nécessaire de le faire, c’est ce qui permet à l’immeuble de fonctionner sans qu’il y ait en permanence des conflits ou des mauvaises surprises financières. Vous avez peut-être déjà été confronté à ce genre de situation : copropriétaire qui ne veut pas payer ses charges, désaccord sur la manière de se répartir les frais d’entretien de l’immeuble, copropriétaire qui investit un peu trop les espaces communs…

Si la copropriété est établie juridiquement, ces situations auront beaucoup moins de chance de se produire. D’autres enjeux sont également liés à la structuration juridique de la copropriété :

• Un préalable obligatoire pour bénéficier de subventions en cas de travaux de rénovation énergétique
• Être couvert par l’assurance pour tout désordre touchant aux parties communes
•  Un recours possible auprès du tribunal (en cas d’arrêt des paiements de charges d’un copropriétaire ou d’un litige)
• Une vente possible et sécurisée de votre bien

Ces obligations dues aux copropriétés sont donc avant tout dans l’intérêt des copropriétaires.

Mais alors que faut-il faire pour structurer ma copropriété ?

Les 7 étapes clés pour structurer votre copropriété

• Rédiger un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il indique par exemple, la répartition des charges de l’immeuble, à qui appartiennent les espaces privatifs et collectifs, ce que chacun peut faire ou ne pas faire…

Ce document doit être rédigé par un notaire.

• Désignation d’un syndic

Le syndic est chargé d’exécuter les décisions prises par les copropriétaires et de faire respecter le règlement de copropriété. Ce rôle peut être supporté par un des copropriétaires ou par un syndic professionnel.

• Prévoir une assemblée générale annuelle

Chaque prise de décision doit se faire lors d’une assemblée générale et fait l’objet d’un vote. Au minimum une assemblée générale doit être prévue tous les ans pour l’approbation des comptes de la copropriété sur l’année à venir.

A noter que pour les petites copropriétés (5 lots d’habitation et moins), les prises de décisions (hors budget) peuvent se faire par consultation écrite ou lors d’une réunion informelle.

• Nomination d’un conseil syndical

Le conseil syndic est un organe important qui permet de faire la liaison entre le syndic et les copropriétaires. Il a pour rôle d’informer et d’aider les copropriétaires à prendre des décisions.

A noter que les petites copropriétés (5 lots d’habitations et moins) ne sont pas obligées de nommer un conseil syndical.

• Ouverture d’un compte bancaire du syndic pour gérer le budget de la copropriété

La copropriété doit avoir un compte bancaire séparé pour gérer l’argent commun en toute transparence.

Pour les copropriétés de 15 lots ou moins, même s’il y a aucune obligation, nous vous recommandons de  :

• Souscrire à une assurance pour les parties communes

La copropriété doit au minimum souscrire à une assurance responsabilité civile pour protéger les copropriétaires.

• D’Immatriculer la copropriété sur le registre national des copropriétés

Pour ce point, nous avons déjà réalisé un article que vous pouvez consulter à ce lien

Pour la gestion courante de la copropriété, vous pouvez vous tourner vers l’Union Régionale des Copropriétaires et Colotis (URCC) qui ont des ressources à disposition pour aides les syndics bénévoles. Lien vers leur site