Les enjeux de la rénovation énergétique des copropriétés touristiques

Un parc immobilier stratégique mais fragile

Hausse des coûts de l’énergie, durcissement des règles de location, attentes accrues des touristes : les copropriétés touristiques, notamment en montagne, se trouvent aujourd’hui à un moment charnière. Longtemps moteurs du développement des stations, ces immeubles construits majoritairement entre les années 1960 et 1990 font face à un triple défi : vieillissement du bâti, performances énergétiques insuffisantes et renforcement du cadre réglementaire.

La rénovation énergétique n’est désormais plus seulement une question technique. Elle est devenue un enjeu économique, patrimonial et territorial majeur.

Des copropriétaires aux profils et intérêts très hétérogènes

Les copropriétés touristiques regroupent des copropriétaires aux usages variés : résidences secondaires, locations touristiques, bailleurs à l’année ou occupants permanents. Cette diversité entraîne des attentes parfois divergentes.

Là où certains recherchent avant tout le confort et la maîtrise des charges, d’autres privilégient la rentabilité locative, la valorisation du bien ou la conformité réglementaire. Cette hétérogénéité complique la prise de décision collective, alors même que les travaux de rénovation nécessitent des votes à la majorité et des investissements importants.

Une pression réglementaire croissante

La réglementation constitue aujourd’hui un puissant moteur de la rénovation énergétique :

• généralisation du DPE collectif ;
• obligation d’élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)  ;
• pour la location en résidence principale, interdiction progressive de location des logements les plus énergivores  (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
• à partir de 2034, les meublés de tourisme devront obligatoirement être classés entre A et D pour pouvoir être loués.

Ces mesures impactent directement les bailleurs, y compris pour la location touristique. À terme, l’absence de rénovation peut entraîner une perte de valeur patrimoniale significative et une exclusion progressive du marché locatif.

Des freins importants à lever

Malgré ces enjeux, la rénovation des copropriétés touristiques reste complexe. Les principaux freins identifiés sont :

• financiers : le coût d’une rénovation globale peut atteindre 15 000 à 40 000 € par logement, avec des surcoûts spécifiques en montagne. De plus, les aides nationales privilégiant les copropriétés en résidence principale, les copropriétés touristiques disposent de peu de leviers de financement pour leurs projets de rénovation.
• organisationnels : difficulté à mobiliser des copropriétaires souvent absents car loin, à atteindre les majorités en assemblée générale ;
• techniques : contraintes architecturales, accès aux chantiers, saisonnalité des travaux ;
• informationnels : méconnaissance des aides et difficulté à se projeter dans les bénéfices à long terme.

Ces freins expliquent le retard pris par de nombreuses copropriétés, malgré l’urgence des enjeux.

Des leviers pour engager la transition

Face à ces difficultés, plusieurs leviers peuvent être mobilisés :

• un accompagnement renforcé des copropriétés, s’appuyant sur des AMO, des opérateurs spécialisés, des syndics formés et des acteurs locaux tels que l’AGEDEN ;
• la mobilisation de dispositifs financiers locaux, comme sur la Communauté de Communes de l’Oisans par exemple
• une approche globale et planifiée, notamment à travers l’élaboration et la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux ;
• un discours axé sur la valorisation patrimoniale et l’attractivité touristique, plutôt que sur la seule contrainte réglementaire ;
• une réalisation progressive des travaux, par étapes, permettant par exemple de débuter par l’installation d’un système de chauffage plus performant et moins coûteux, afin de réinvestir les économies générées dans des travaux d’isolation.
• des prêts collectifs peuvent être mis en place pour faciliter le financement des travaux par les copropriétaires.

Un projet collectif et territorial

La rénovation énergétique des copropriétés touristiques doit être envisagée comme un projet collectif, au croisement des intérêts des copropriétaires et des enjeux des territoires.
C’est un levier essentiel pour préserver la valeur du patrimoine, garantir l’attractivité touristique et contribuer à la transition écologique. À défaut, le risque est celui d’un déclassement progressif d’un parc immobilier pourtant stratégique pour l’avenir du tourisme.

Quelques exemples de copropriétés ayant réalisé des travaux :